Un bail commercial ne prend pas fin à son terme, sans se renouveler automatiquement. Il ne prend fin que par l'effet d'un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d'une demande de renouvellement de la part du locataire. Ainsi à l'expiration du terme du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation.

Tacite prolongation

Si le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l'objet d'un congé délivré dans les délais légaux ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite et poursuit ses effets, mais sans être renouvelé.

Dans ce cas, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail, avec l'insécurité juridique que cela représente pour lui.

La prolongation de la durée du bail peut conduire à dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer.

À savoir : la tacite prolongation signifie que le bail en cours poursuit ses effets pour une durée indéterminée mais sans conclusion d'un nouveau contrat.

Renouvellement

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement.

En cas de transformation du fonds, celui-ci doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années qui ont précédé l'expiration du bail ou de sa prolongation.

S'il souhaite voir son bail renouvelé, le locataire doit, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail, en demander le renouvellement au bailleur par acte d'huissier. Il peut en faire la demande à tout moment au cours de sa tacite prolongation.

L'acte doit reproduire, sous peine de nullité, la formule suivante : Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le bailleur doit dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement faire connaître au locataire par acte d'huissier s'il accepte ou refuse le renouvellement. À défaut d'avoir fait connaître sa position il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

S'il le refuse, l'acte d'huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal, dans un délai de 2 ans.

Renouvellement avec modification du loyer

Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement en transmettant d'abord un congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail. Il propose le montant du loyer du bail renouvelé.

Il peut également proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement.

Le locataire peut alors :

  • soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d'huissier,

  • soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n'est possible.

Les modalités du prix du renouvellement du bail sont libres. Elles peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Les parties au contrat peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

En cas de litige

En cas de désaccord sur l'application des règles du plafonnement du loyer du bail, et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture.

Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI), qui statue en qualité de juge des loyers.