Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal, quelle que soit la nationalité du locataire. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.

Objet du contrat

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire.

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.

Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Attention : le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail lui-même.

Durée

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum, sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire.

Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée.

Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans.

Montant du loyer initial

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.

La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Dépôt de garantie

Souvent, le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'une somme, librement fixée par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme doit être remboursée au locataire quand il quitte les lieux et s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Si le montant du dépôt de garantie dépasse 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre.

État des lieux

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,

  • soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

À savoir : pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d'un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

Annexe verte

Pour les surfaces supérieures à 2 000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :

  • un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...),

  • leur consommation réelle d'eau et d'énergie,

  • la quantité de déchets générée.

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

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