Révision triennale

Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum.

Cette modalité de révision est automatique : il n'est pas nécessaire de la prévoir dans le bail.

Une révision n'est possible que si 3 ans se sont écoulés depuis la date d'entrée en jouissance du locataire (bail d'origine), du renouvellement d'un bail précédent ou la prise d'effet de la précédente révision.

La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle.

La demande doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé.

Plafonnement de la révision triennale

La révision triennale est plafonnée.

En effet, la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel de référence :

• l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,

• l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

Par exemple, un bail signé le 1^er juin 2008 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC, peut être révisé :

• pour la 1^e révision triennale : à partir du 2 juin 2011 (avec un ILC de 104,44 au 2^e trimestre 2011 et de 100 au 2^e trimestre 2008) suivant le calcul suivant : 500 € x (104,44/ 100) = 522,22 €

• pour la 2^de révision triennale : à partir du 3 juin 2014 (avec un ILC de 108,50 au 2^e trimestre 2014 et de 104,44 au 2^e trimestre 2011) suivant le calcul suivant : 522,22 € x (108,50 / 104,44) = 542,52 €.

Déplafonnement de la révision triennale

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence, en cas de :

• modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple),

• déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Autre périodicité de révision

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du bailleur.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, l'augmentation qui en résulte ne peut pas être, pour une année, supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.